Адвокат Владимир Конюхов:
— К выбору помещения под будущий офис, магазин, склад, салон… постарайтесь подойти тщательно, от этого во многом зависит, как будет развиваться ваш бизнес.
Не забывайте, что у каждого помещения есть свое назначение, в соответствие с которым возможно на нем тот или иной вид бизнеса.
В жилом доме лучше избегать аренды помещения. Вам потребуется получение разрешения для использования жилого помещения в коммерческих целях. Вы будете сталкиваться с частыми посещениями различных проверяющих органов и возможным недовольством жильцов дома.
Лучше арендовать помещение у предприятий или организаций. Здесь с пожарной охраной, санэпидемстанцией налажены отношения, так что проверки вас вообще могут не коснуться. В таких организациях очень часто есть пропускная система, и вам не придется беспокоиться о сохранности имущества. Ваши платежи за аренду не основной источник дохода для предприятий, поэтому отношение к возможным задолженностям по аренде скорее всего будет лояльным.
Конечно, если ваш бизнес – розничная торговля, то аренда площадей промышленных предприятий для вас вряд ли подойдет.
— Познакомьтесь с историей помещения, которое собираетесь снимать:
Кто арендовал его до вас, как складывались отношения с собственником, почему ушли из помещения.
— Если помещение сдается в субаренду, выясните, на основании чего арендатор пользуется помещением.
Узнайте, кто является собственником помещения, запросив копию договора аренды, свидетельство о праве собственности на помещение, выписку из ЕГРП. Обратите внимание на срок основной аренды. Очень важно обратить внимание на инженерные коммуникации, подходящие к помещению, а также выяснить лица, кому они принадлежат, и кто будет поставлять тот или иной ресурс (вода, водоотведение, электричество и прочее).
В договоре аренды обязательно должны быть прописаны следующие условия: подо что вы снимаете помещение, параметры помещения, указанные в техническом паспорте (на случай, если арендодатель решит ввести вас в заблуждение), размер, срок, валюта и регулярность арендной платы.
Арендная плата может взиматься не только деньгами, но и услугами или товаром на условиях взаимозачета. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, собственник может пересматривать арендную плату только раз в год.
— Обозначьте срок аренды.
Если договор заключается на срок менее года, то он не подлежит государственной регистрации. Но арендатору выгоднее договор зарегистрировать – проще потом защищать свои права в суде. Если договор истекает, и ни одна из сторон не сообщает об изменении условий договора заранее (за три месяца), договор аренды считается продленным на тех же условиях. Вы, как арендатор, в течение года после завершения вашего срока аренды имеете преимущественное право на перезаключение контракта, если помещение предоставляется в аренду на тех же условиях. Если арендодатель, например, повысил вам арендную плату и тем самым вынудил покинуть помещение, но позже сдал помещение другому арендатору на ранее представлявшихся вам условиях, вы имеет право оспорить сделку и потребовать компенсации.
— Пропишите ответственность сторон:
кто будет делать капитальный ремонт (это обязанность собственника, но арендатор может договориться провести ремонт в счет арендной платы).
При заключении договора аренды и расторжении оформите акт приемки-сдачи. Иначе сложно будет доказать, что когда вы арендовали помещение, в нем не стояло какое-либо ценное имущество или оборудование, которое куда-то испарилось.
— Пропишите порядок расторжения арендных отношений.
Не забудьте про реквизиты сторон, юридический и фактический адрес арендодателя, собственника.
14 августа 2015 года
