К адвокату обратилась гражданка «Ж» с просьбой взыскать с компании – застройщика неустойку за просрочку предварительно оплаченного товара по заключенному договору на приобретение квартиры, а также компенсации морального вреда за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования покупателя по передаче оплаченной квартиры.
Изложенная на словах гражданкой «Ж» (доверитель) ситуация, изначально казалась простой, и не вызывающей особой сложности для обращения с иском в суд. Однако, после изучения, полученных документов, ситуация оказалась отнюдь не простой, а юридически преднамеренно запутанной компанией-застройщиком с тем, чтобы осложнить покупателю возможности для предъявления каких-либо требований к компании-застройщику в случае возможного судебного спора. Дело в том, что компания-застройщик, формально заключила с гражданкой договор не долевого строительства жилья, а предварительный договор, сказав при его заключении гражданке, что это одно и то же и регистрация этого предварительного договора в Росреестре не требуется. Поэтому, при выработке стратегии взыскания с недобросовестной компании-застройщика финансовых санкций встал вопрос: какой иск предъявлять: требование, вытекающее из не исполненного в срок предварительного договора купли-продажи квартиры, либо из обязательства, вытекающего из договора долевого строительства жилья, который фактически оформлен и подписан не был ?
Вобщем, как показал ход судебного разбирательства, нами был выбран рискованный, но правильный путь: предъявлять иск, вытекающий из договора долевого строительства жилья, не смотря на то, что сам предварительный договор купли-продажи квартиры и его условия, содержали положения, указывающие на то, что деньги гражданка передавала в оплату по этому предварительному договору. Более того, после того, как дом был построен, компания — застройщик в дальнейшем заключила с гражданкой основной договор купли-продажи квартиры, в котором отсутствовала ссылка, что он вытекает из исполненного обязательства по предварительному договору купли-продажи. А сам предварительный договор (его оригинал) был вообще после подписания основного договора уничтожен.
Разность в подходе заключалась в том, что если исходить из неисполненного в срок обязательства по предварительному договору, то невозможно было бы применить штрафные санкции, вытекающие из Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости», а они значительно выше, нежели штрафные санкции за не исполнение в срок обязательства по предварительному договору.
Однако, Адвокату в суде удалось доказать, что компания-застройщик ввела гражданку – покупателя в заблуждение, утверждая на словах, что она заключает как бы договор долевого строительства жилья, и что этот договор, практические одно и то же, что и договор долевого строительства жилья, но только его не надо регистрировать в Росреестре, и тем самым, увеличивать стоимость приобретаемой квартиры. В этой связи суду адвокатом были предоставлены документы, из которых следовало, что оплата за квартиру гражданкой была произведена до сдачи объекта строительства (жилой дом) в эксплуатацию, а следовательно компания-застройщик по закону обязана была оформлять не предварительный договор, а договор долевого строительства жилья и зарегистировать его в установленном порядке. Кроме того, в ходе судебного разбирательства были заслушаны свидетели, приглашенные нашей стороной, и подтвердившие нашу позицию по делу. Также суду были предоставлены аудио-записи телефонных разговоров, из которых следовало, что менеджер, предлагая гражданке «Ж» квартиру, предлагал заключить договор долевого строительства жилья, а фактически оформил предварительный договор купли-продажи квартиры, и тем самым ввел гражданку в заблуждение относительно правовой сути договора. Суд, рассмотрев гражданское дело, согласился с нашей правовой позицией, признав предварительный договор купли-продажи квартиры договором долевого строительства жилья, наши требования удовлетворил частично, из 650 000 тысяч рублей неустойки, взыскал 400 000 рублей, кроме того, взыскал с компании – застройщика сумму штрафа в размере 150 000 рублей, и компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, а также расходы на оплату услуг адвоката.
